La Zone d’Activité « La Croix Boucher »
Les travaux de viabilisation, de la 3ème tranche de la ZA Evrecy sur près de 5 hectares, sont achevés, et les conditions de commercialisation sont arrêtées par le conseil communautaires du 24 octobre 2024. Ainsi, la phase de commercialisation des parcelles débutera le 1er janvier 2024.
Le choix des élus, pour la commercialisation des parcelles, porte sur le bail à construction. Il s’agit d’un bail à long terme, conclu pour une durée de 40 à 60 ans avec une prorogation possible de 15 à 40 ans. La prorogation ne pourra pas porter sur une durée supérieure de 99 ans.
Pour acquérir un terrain merci de contacter le :
Service Développement Économique
02 14 99 01 20
dev-eco@vallees-orne-odon.fr
Le Bail à construction, qu’est-ce que c’est ?
Le bail à construction est un contrat qui inclut 2 parties :
- Le propriétaire du terrain (bailleur) qui met en location son terrain
- L’utilisateur du terrain (preneur) qui prend en location le terrain pour y construire son bâtiment
Droits et obligations pour l’entreprise qui prend en location le terrain, appelé le preneur :
- Est propriétaire du bâtiment pendant toute la durée du bail, elle détient des droits réels qui lui permettent de louer, hypothéquer ou vendre son bâtiment.
- Doit édifier des constructions sur le terrain du bailleur, telles que définies en annexe du bail (degré de précision proche du Permis de Construire).
- Entretient le bâtiment pendant la durée du bail et en supporte les charges : assurances, taxes, …
- Paye un prix au bailleur : le loyer
Pour la communauté de communes qui loue le terrain à l’entreprise, appelée le bailleur :
- Met à disposition le terrain pendant toute la durée du bail.
Pourquoi nos élus ont opté pour le Bail à construction ?
La communauté de commune a une mission d’intérêt public en aménageant des terrains pour le monde économique. En effet, ces terrains permettent la création d’activités économiques, de richesses, d’emplois et de recettes fiscales. Le prix de ces terrains pour répondre à l’équilibre entre l’offre et la demande, et avec un contrôle de l’Etat (service des Domaines), ne couvre même pas les coûts d’aménagement.
En les comparant aux rares terrains économiques privés, on s’aperçoit que le prix de commercialisation de ces terrains publics, qui a tendance à augmenter, reste souvent deux à trois fois moins élevé. Et qui font l’objet de spéculation et se raréfient.
À cause de la forte pression foncière dû à l’attractivité du territoire alliée au contexte réglementaire dominé par la loi Climat et Résilience, beaucoup de ces m² mutent vers les activités économiques qui ne sont pas compatibles avec le tissu économique du territoire et la volonté de nos élus, ou voir des d’autres fonctions (habitat, industrie, spéculation foncière…).
Cette pénurie rend compliquée l’installation et le développement de nouvelles activités artisanales, commerciales ou de services qui assurent pourtant la diversité du tissue économique, créent des emplois et répondent aux besoins des habitants.
En commercialisant les terrains via des baux à construction, les élus du territoire souhaitent s’assurer du maintien dans le temps de la vocation des terrains qu’elles ont subventionnés par les impôts des contribuables, afin d’éviter les spéculations reposant sur un changement de destination ou d’affectation non encadré.
Est-ce que je suis chez moi ?
Oui. Pendant toute la durée du bail, vous êtes pleinement propriétaire de votre local (Droits réels cessibles, transmissibles et saisissables).
Est-ce que je peux louer mon bâtiment ?
Oui. En tant que propriétaire, vous pouvez louer votre bâtiment.
Pourrai-je garder mon bâtiment après la fin du bail ?
Oui, la prorogation pourra être possible. Sur demande expresse du preneur, le bailleur s’engage à proroger, dans les mêmes conditions, le bail d’une durée de 15 ans (durée max de 99 ans) dès lors que la demande Intervient au moins 7 ans avant le terme initial du bail.
Est-ce que la banque va accepter de financer mon projet ?
Oui. Dans la mesure où le bail dure (40 à 60 ans) plus longtemps que la durée du prêt (15 à 20 ans), la banque pouvant se garantir sur le bâtiment et le bail, elle pourra financer votre bâtiment.
Que vais-je léguer à mes enfants ?
Vous pourrez transmettre à vos enfants le bâtiment que vous aurez construit, soit par une donation de votre vivant, soit dans le cadre de votre succession. Vos enfants seront pleinement propriétaires du bâtiment pendant toute la durée restante de votre bail au moment de la transmission.
Cela va-t-il coûter plus cher ?
Non. Le montant du loyer est calculé sur les prix de vente des terrains tels qu’ils étaient pratiqués. Si le terrain était vendu 45 € / m², le loyer s’élève également à 45 € le m². De plus, comptablement le loyer étant considéré comme une charge et non un investissement, son montant se déduit du résultat comptable de votre entreprise, ce qui diminue d’autant l’assiette de votre Impôt sur les Sociétés.
Cas concret :
Terrain : 2000m2
Durée du bail : 60 ans
Redevance pour la durée du bail : 45€/m2
Taux d’imposition moyen à l’IS : 20%
SI ACQUISITION :
2000 m2 à 45€ = 90 000€ à la signature de l’acte
SI BAIL A CONSTRUCTION :
- Redevance capitalisée : 50% de 2000m2 x 45€/m2 – réduction IS = 45 000euros – 9 000 euros = 36 000€ à la signature du bail
- Redevance annuelle : (50% de 2000m2x 45€/m2) / 60 ans – réduction de l’IS : 600 euros
Est-ce que je vais acheter le terrain plusieurs fois ?
Non. Vous paierez un loyer au même prix que la vente, pour toute la durée du bail. Un éventuel nouveau loyer ne pourra être demandé par la collectivité que si un nouveau bail devait être conclu à l’issue du premier bail, avec votre accord, ou celui de la personne qui a repris votre bail.
Vais-je pouvoir vendre mon bâtiment, à qui et à quel prix ?
Oui, vous pouvez vendre (ou même louer ou hypothéquer) votre bâtiment pendant toute la durée du bail. Le prix de vente sera fonction de la valeur du bâtiment et de la durée restante du bail. Tant que la durée restante du bail est supérieure au temps d’amortissement du local (15 à 30 ans), vous pouvez vendre le bâtiment à sa pleine valeur.
Lorsque la durée restante du bail est plus courte que la durée d’amortissement, une décote peut s’appliquer.
Dans les faits, lorsque le bâtiment arrive en fin de vie (bien avant le terme du bail), une négociation s’ouvre avec la collectivité propriétaire du terrain, pour réhabiliter / modifier le bâtiment ou le reconstruire. Le projet peut alors partir sur un nouveau bail aux conditions qui seront en vigueur à ce moment-là..
La collectivité a-t-elle un droit de regard sur l’activité réalisée dans mon bâtiment ?
La collectivité propriétaire du terrain n’a pas de droit de regard sur l’activité exercée dans le bâtiment, dans la mesure où celle-ci reste compatible avec les activités prévues par le bail à construction. Toutefois, elle a un droit de regard sur les caractéristiques du bâtiment et leur évolution dans le temps.
Concrètement, le bail définit un projet de bâtiment, pour que celui-ci soit modifié, la collectivité doit donner son accord.
Puis-je librement effectuer des travaux ?
Si vous faites de simples travaux d’entretien du bâtiment, vous n’avez pas besoin de l’accord de la collectivité. Si vous voulez modifier le bâtiment ou réaliser des travaux importants nécessitant une autorisation d’urbanisme, il faudra au préalable obtenir l’accord de la collectivité.
